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谢尚伟: 社区商业,机构投资大蓝海

商业这点事儿 2020-01-23 15:26:53

谢尚伟: 社区商业,机构投资大蓝海


第一、社区商业,新科技、新金融、新消费时代下的价值蓝海


1、链接周边社区人群高频消费场景与生活轨迹最后200米的入口平台,价值连城。


看看京东百万间加盟便利店计划,看看苏宁小店突飞猛进计划,看看每个社区都有的菜鸟驿站,天猫小店 ,京东自提点,永辉生活,通字辈物流“几大长老”在社区的布点,看看快快健身、乐刻健身等互联网思维社区运动健身突进者,各种遍地开花的生鲜连锁、服务连锁……大家应该明白点什么了。


“线上线下人口红利消失后,如何高频、高黏性的和消费者、用户一起愉快、高效的玩耍,这才是具有长期可持续性的商业模式;现在这个流量“贵死人”的时代,谁也花不起买流量的“指数级”大钱了;如果买到的流量,没有活跃度,也是瞎掰、挺闹心的。”

一夜之间,几乎所有的线上高飞的互联网玩家,全部开启高速布局线下的按钮,并且把线下网点布局提升到决定企业可持续发展的战略高度:对布点速度与网络胜于对成本,短期盈利数据的关心。讲高大上PPT、互联网的电商们,突然调头猛攻线下,这盘棋肯定又让一大帮朴实的实体商业从业者一头雾水,几近懵圈儿。


2、稳定/踏实/靠谱的“时间的朋友”;可快速自立,担当养家责任的“孝顺乖孩子”。


有一个老牌港资商业地产公司的中国区负责人讲,做商业就像养孩子,个人觉得蛮符合商业人的特质:感性,同时又很贴切。较之大型单体购物中心, 社区商业,孝顺乖孩子属性则更强,并且这个孩子从吃奶到自立,赚钱养家所花的时间很短:通常1-2年就足够了。

社区商业价值的基础,在于社区人口数据(数量、家庭结构、收入),社区人口必然随可预测的时间持续增长。( 新建社区从住宅交付日起,社区人口数量必然呈现实可期的增长态势,根据社区类型不同,入住率达70%的周期一般仅1-3年。)

成熟社区(入住率70%+),其生活场景决定的消费模型相对稳定,可接纳业态组合带很宽,商业导入难度小,市场培育期短,经营风险小,稳定上升的趋势非常明显。

与大型单体购物中心比较,社区商业其面临的竞争变化小,并且因时而变的适应性非常好,即便周边出现大型商业体,对于社区商业而言也是福不是祸:迎来分享大型商业带来的边际客流的良机:比如大型商业体里面的大量的中低层员工的日常消费,周边常态性游访客群随机性、差异化消费机会。

 

第二、社区商业,对于机构型投资者而言,投资经营风险可控,盈利必然性坚实可靠,无非就是实际经营下来盈利大小的问题。


1、       管理成本低。

社区商业普遍性开放式街区特征,决定日常管理维护成本低,空置期的直接支出成本就是物业管理费(通常5-8元/平米/月;不计资金成本及折旧)。

TIPS:开放式街区工程物业运行成本低、管理养护成本低。

社区商业街区没有吃钱的老虎(中央空调)、扶梯电梯少,消防系统简单,照明要求低、公共卫生间少、室外地面、部分公区墙面的保洁养护要求都比较低。


2、资产经营难度低。

开放式街区,小单元商铺,每个单元、相邻单元独立经营的基础扎实;对招商要求、日常运营、推广的要求较室内型购物中心显著降低,比较容易操作,对资管团队专业能力要求较低。


3、具有先天的“割韭菜”势能。


割小散租户的韭菜

不想上班+认为或实际上班“无钱途”,从而`立志加入“万众创新,大众创业”双创洪流中实体商业“个体工商户”们层出不穷,就像股市里源源不绝的“韭菜小散”一样,割了一茬又来一茬,在韭菜们不断试错的过程中,就逐步找到市场需求正确接口(品类、价格、服务、成本控制),从而持续鲜活。这就是当前开发商散卖社区商铺乱局下的真实写照。


割开发商的韭菜

住房不愁卖,社区商铺卖不动,卖得慢,卖不完这几乎是当前房地产销售体系面临的普遍挑战,如鲠在喉,吞吐困难。尤其是国内房地产商过于追求短期做大规模,把高负债、高周转奉为真理的市场环境下,若有机构着眼社区商业长远的持续经营, 立足社区商业生活场景多维变现,乐于整体收购社区商业,不仅解决了开发商的短期确定性资金回笼难题,还解决了开发商对社区商业经营品质的顾虑

以上两大利益点足以让大多数专注于住宅领域轻装快跑的开发商无法拒绝,并愿意在散卖小单元定价逻辑上给予“象样的批发价”大折扣,从而降低社区商业资产购入成本,提升投资回报率。

 

TIPS:开发商乐于打折整售社区商业给专业长线投资商绝对双赢之举。各算各的账,买卖双方都很精,只是赚钱模式、在不同领域的赚钱能力各有不同罢了。

A、省去大笔营销成本、管理成本支出;B、快速回笼资金;C、100% 出手,无存货;D、在住宅销售阶段就和“优质社区生活服务提供商、社区商业运营专家”拉手站台,必然转化为营销价值,住宅产品溢价率得以提升。以上四项因素相加;若再加上从土地获取阶段即前期介入/签订协议的时间因素,开发商按散售逻辑定价打个6-7折应该是情理之中的

若当下社区商业散售商铺前期投资回报为4-5%,机构型整体收购即可将投资回报提升至6.7-8.3%,叠加后市租金估值上涨,社区商业第4年做到9%+投资回报大有希望(经营良好的购物中心也不过如此)。


4社区商业租赁收益一直为正是大概率事件 :实现出租比较容易,管理成本低


5、社区商业租赁收益多年持续增长是大概率事件:人口导入可持续,同时创新商业机会在增长,在统一业权的情况下,非商铺租赁边际收益(流量、空间多维变现)也可以做起来 。


6、社区商业作为持续租赁现金流贡献产品,没有住宅的“时间贬值风险”,价值可以持续维持高位。

商铺估值的基于租金估值,租金估值基于口岸及生意逻辑,只要商铺不在物理层面灭失或存在使用安全风险,商铺不会因为物业年限久远而导致价值贬损,反而会因为地段成熟而估值提升。

 

第三、为毛社区商业一直散售,野蛮生长,没有机构型投资者看好这门长线生意


1、曾经社区商业的购买力旺盛,散售逻辑成立,开发商以住宅思维就能成功卖铺。

过去存量不足,是卖方市场,一铺养三代的传说,让大帮“小散”争相购买,开发商没有散售压力,价格虚高,机构打折介入不具可行性。


2、       以前机构投资大宗资产没有退出机制,中国的资产证券化在近两年才提上议事日程。


3、       国内的钱太贵,国内房地产市场太火,国内资本投资回报要求过高,赚快钱的投机氛围过于浓厚,对于需要用通过较长时间维度的资金沉淀,经营智慧、耐性来获取稳健回报的资产配置动力太弱。


4、       过去社区商业投资回报仅来源于单一的租金回报+物业增值,衍生收入的挖掘缺少创新基础。

第四 、为什么机构型投资者整体收购社区商业比小散购买小单元社区商铺更具优势?


1、           整体收购成本更低(前面已经论述过),投资回报更高;


2、           统一业权,才具有快速高效做市(定位、业态组合、招商、管理)的基础,可以缩短市场培育期,大大提升社区商业经营的效率(成功率+租金增长)。

在统一业权、统一经营的基础上,才能高效承接并挖掘移动互联时代社区商业作为捕获社区消费最后200米的流量平台、分发通路效用,实现流量、通路变现的边际价值(这部分价值不可小视,具有成为租金收入、物业增值之外的第三价值,而且持续看涨,如果没有统一的业权,这部分收入只会被物业公司低效率“偷走” 或被众多小散业主组合给浪费掉)


第五、机构型投资者收购社区商业与收购大型综合体项目(如购物中心)的投资效率比较


1、      收购大型综合体项目的风险远高于收购社区商业

单个大型购物中心项目投资收购资金需求太大,项目运营管理要求太高,运营管理成本极高、经营管理风险太大,市场竞争太大。购物中心经营变数太大,比如大都会是重庆曾经的标杆型商业项目,但从两年前起,其经营每况愈下,不见起色,从优质资产到问题资产的衰变不到2年,且趋势性恶化。


2、       社区商业的收购在一定程度上具有分散投资风险的作用。

买一个大购物中心的钱,基本上可以买多个社区商业,多个社区商业在不同区域的布局,本身就具有分散投资风险的作用。

社区商业的商业经营环境相对稳定,出现中心商圈衰变、各领风骚几年的风险较小。

 


第六、机构入市社区商业的操作要点

1、最佳介入时机。

从开发商拿地后、规划方案阶段即前期介入,从而实现社区商业产品在建筑、空间、景观、机电配置方面无硬伤;且最大程度保证整体拿下,业权统一,为整体经营创造基本条件。

2、社区商业产品类型

仍然以开放式街区形态最优,街区上无住宅塔楼则更理想;仍然以小单元商铺形式最优;这样具有丰富业态功能、扩展承接小散租户面,分散租赁风险的效用。

3、社区商业总量不宜太大

10分钟步行距离内社区规划人口总量,人均1平方米是比较理性、理想的规模;若社区商业地段口岸具有承接更广城市范围的外部消费可行性,该值可以放大到1.2-1.5平米/人。

4、优选高密度、刚需、刚改社区,因为人口数量及入住速度是所有商业逻辑、生意逻辑成立的基础。

5、将付款进度与工程进度、社区人口导入值挂钩,从而减缓资金支付,提升资金回报率。

6、比较适合资金成本比较低,追求持续稳健回报的机构作为长线投资的资产配置;并具有占领新零售、新服务消费市场的通路战略价值。

7、长远视角的战略耐性+专业团队。


(后记:欢迎对此话题感兴趣的商业地产业内人士,金融投资机构人士交流探讨,共启国内商业地产继城市综合体、购物中心投资热潮之后,又一个足以深入国人生活方方面面的,回报稳定且可持续增长的长线投资窗口;并切实美好城市社区生活。微信xsw758394397;谢尚伟,2018年4月15日星期日于谢家湾)