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以高息率作为投资方向靠谱吗

银协在线 2019-09-11 06:49:41

日前碧桂园租赁住房REITs(房地产信托基金)挂牌深交所,使香港市场REITS的表现再度引起关注。REITs的定位是高息,在市场缺乏方向的情况下,高息投资工具特别受到关注。

目前在香港上市的REITs超过10家,每家拥有不同类型的收租物业,质量参差不齐。REITs的吸引力在于高派息,不过REITs的派息取决于旗下资产最终赚不赚钱,更要有持续性。投资者在部署上,特别需要考虑以下因素。

一、香港上市的REITs,不少由香港的地产上市公司分拆出来。如果资产是优质的而且赚钱,为何上市公司要分拆出来跟公众投资者分享?主要是企业需要资金,或是将一些闲置物业分拆出来,进行套现。因此,投资者需要进行筛选,上市的REITs不一定是稳健的,必须挑选质量好的进行投资。此外,香港上市的REITs,有不同类型的物业,有酒店、写字楼、屋村商场、工厂大厦,投资者在选择时,不仅是要筛选息率,更需要挑选物业的类型以及关注经济的发展周期。


二、投资商业区办公大楼、偏远地区的工业用大楼,旺区的商业地铺,回报均不一样。在不同的经济环境下,租约的内容,以及租务的议价范围亦不一样,投资者需要考虑物业涉及的资产性质及组合,以及考虑与经济宏观或微观环境的关联性,投资者一般会选择优质商业区办公大楼的组合。


三、投资者还需要考虑资产的集中度及分散程度,不少REITs拥有分散的物业种类,当中包括停车场、商场、街市,写字楼等,但也有一些高度集中在几幢物业。资产高度集中对REITs有不利影响,更容易受到宏观或微观经济环境的影响,投资风险亦较高,投资者一般会回避。


四、目前环球流动性开始收紧,息率走势对投资高息工具有直接的影响。如果利率上升,负债较多的REITs将会受到冲击,涉及的利息负担亦会上扬,派息会削减而导致吸引力下降。此外,如果利率上扬,不少机构投资者或基金将会转移投资方向,有可能转移至其他息率更高的投资工具上, REITs的股价也会受到一定的负面影响。。


五、汇率风险是投资者需要考虑的因素,如果REITs所涉之物业不在内地,而在其他地区,若美元转强,其他的货币便有可能出现贬值,影响所涉资产的收入,是正面或负面,需要仔细评估。

目前,股市受到不同因素所影响,导致资本市场无法摆脱震荡局面,究竟缺乏方向及主题的情况会维持多久?实际上,目前影响香港股市的不仅是地缘争端或贸易博弈因素,美国利率走势同样影响不轻,目前美国10年期债券息率仍在3%的水平,早前一度超越3.1%,究竟红线是在那里?笔者3个月前,觉得红线是在3.5%,现在略为提升为3.6%。


另一方面,A股被国际投资机构陆续加入国际指数,而在6月初部分股份也会正式“入摩”,不排除将分流部分港股市场的资金。

今年突发因素特别多,判断上容易产生偏差,导致股市大上大落,投资者心情忐忑。不过,在悲观或乐观并存的同时,笔者认为投资者不应一面倒地单向押注。 


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