安泽量化投资联盟

为什么索马里将是下一波全球房产投资的中心?

峰岭ForeignLink 2019-05-13 16:21:26

微信ID:foreignlinkOrg

『峰岭,传递外交正能量』


- 当今世界最好的地产投资机会是什么?

- 索马里的海滨小屋。


瑞典公共健康学教授、数据具象化先驱汉斯·罗思林如是说。尽管这位统计学极客不像是能提供地产投资建议的人,但其理论相当有说服力——而这一理论也正在被英国邦瑞和法国克雷皮埃等专业地产开发商付诸实践。

人口统计学解释了一切。罗思林指出,预计到2100年,30亿世界新增人口都会在城市:三分之一在亚洲,三分之二在非洲。从经济增长速度上看,西方发达国家在2100年前将每年增长1到2个百分点,世界其它国家将每年增长4到6个百分点。而这意味着全球贸易格局将发生惊人的变化。

罗思林预测道:“印度洋将成为下一代人的大西洋”。因此,几十年后,摩加迪沙(索马里首都)向北延伸的黄金海岸将成为亚洲中产阶级的度假胜地。

索马里是一个看起来不太像长期地产投资(实则潜力无限)的鲜活例子,然其并非特例。只要人们愿意创造性地思考于何处投资,世界的城市化进程已催生了一系列新机遇。

“城市正在大规模发展,尤其在亚洲和中东地区,而投资者们也在寻求多种投资选择。”瑞士银行财富管理全球首席投资总监马克·黑菲尔称。他提到,城市基础设施、住房、食品、饮水和卫生系统都非常需要现金投资,一个例子是亚洲投资者已经开始买进澳大利亚的奶牛场。

罗思林还说:“许多新城市亟待建设,交通状况亟待修整,能源亟待被创造。”他在人们日常生活中看到了最大的机遇。“财富典型源自满足普通家庭包括住房、教育、交通和娱乐在内的需求,这些需求在新兴市场中是巨大的。”他补充道。

尼日利亚或许是最好的例子。据联合国预测,在本世纪接下来的时间里它将是世界上发展最快的国家。到2100年,其人口将从1950年的不到380万和如今的1840万急速上升至近十亿。这将使其成为仅次于印度和中国的世界人口第三大国。

然而地产投资不仅仅与人口绝对数量有关,收入水平也十分重要。亚洲的中产阶级正在大规模增长。根据布鲁金斯学会预测,到2030年,亚洲的中产阶级将由现在的5250万人增至30亿以上。印度将成为世界最大消费国,其中产阶级每年将消费12.8万亿美元。

第一太平戴维斯(伦敦顶尖房地产商)的世界研究主管尤兰德·巴恩斯指出,对于投资者而言亚洲度假胜地是一块增长领域。她说:“在亚洲创造的财富已使其城市迅速发展,但除日本滑雪度假地外尚未波及休闲地产。”但她对根据历史推测未来十分谨慎:欧洲人享受躺在沙滩上度假不代表中国中产阶级也会这样。”

与亚洲相反,北美中产阶级数量预计将减少160万,而这恰好是欧洲中产阶级将增加的数量。布鲁金斯学会认为美国中产阶级年均消费将从2009年的4.4万亿美元下降至2030年的4万亿美元。这一戏剧性变化部分源于人口数量整体降低。中国将成为世界最大的“输家”:由于其推行独生子女政策,其人口在接下来的八十年内会减少3.16亿,这相当于今天东欧的全部人口。

世界上其他人口减少大部分发生在发达国家。根据联合国预测,日本人口将减少420万,德国260万(几乎是其总人口的三分之一)。这很大程度上归因于其出生率的不断下降:许多发达国家的年轻人口数量都在减少。

据德意志银行2012年的一份报告显示,欧洲20-40岁的人口数量将在2010到2020年间减少五分之一。但即使在人口锐减的国家,人口分析也能凸显投资机会。尽管人口下降且收入停滞,发达世界仍存在机会。

德意志银行研究人员表示,欧洲年轻人口数量的减少意味着对学生住宿、时装零售打折店、过渡房和健身房需求的减少。同时,他们也论辩道,欧洲人口老龄化也会创造对养老院、二套房、高尔夫课程、疗养院和医疗设施的持续需求。

地产商们已在紧跟这一趋势行动。英国建房公司邦瑞地产正在重新定位它的商业计划,由传统一手买家即年轻家庭转至儿女搬出后想要换套小房的老年家庭。

邦瑞地产其实是在跟随美国养老院开发商的步伐,而后者已经开创了“活跃成人社区”并正在进军“数代同堂”的生活社区——在一个更大的家中创造出半独立式空间以同时容纳成年儿女或祖父母。

然而,国家层面人口流动趋势很大程度上忽视了局部变化。尤兰德·巴恩斯说:“根据定义,地产就是不动产。在伦敦买房和在赫尔(英国约翰郡小城)买房千差万别,就跟在不同国家买房似的。”

据德意志银行研究人员称,成熟经济体下,年轻人更倾向于集中在城市,而年长者留在小镇和村庄。

欧洲第二大上市地产公司克雷皮埃(专做购物中心)就使用人口分析来确定应在何处专注扩张、何处卖出资产。其董事长劳伦·莫雷尔说:“无论是外来人口迁入还是本地人口出生,人口增长会在更短的时间内带来经济增长。”

他以马德里为例,其成为当今欧洲第三大城市主要依靠21世纪初来自拉丁美洲和北非的移民浪潮,而这一趋势在金融危机使西班牙和其它欧元区经济体陷入大萧条后便开始回流。

尽管法国本土市场经济仍显疲态,莫雷尔还是对本国多个地区充满信心,尤其是巴黎东部、图卢兹和蒙皮利埃。莫雷尔说,后两者的人口每五到六年就会增长10万人左右。他还补充道:“每增长10万人口我们就可以建一家新的购物中心。现在图卢兹有六家大商场,克雷皮埃持有四家,而我们将继续在这样的地方扩张产业。”

全世界的地产投资者都意识到:尽管图卢兹的购物中心与索马里的海滨小屋相距甚远,但其背后的投资依据却完全相同。


本文由峰岭独家译自《金融时报》2015年4月10日文章“Why real estate investors should follow global population trends?”。欢迎峰岭客分享至朋友圈,其他媒体有转载需要,请联系我们(flj724)。


峰岭,是由一群热爱外交的小伙伴们发起的。我们立足于外交,放眼世界。在文艺小清新遍布的今天,峰岭追求的是家国天下大情怀。无论您是将外交立为事业的一线工作者,还是在世界行走的民间外交家,峰岭热切盼望得到您的稿件,将您对世界的认识与国人分享,也将一个正面的中国告诉世界。

欢迎您以下各类文章——

外交故事:如果您是一线外交人,欢迎您告诉我们您的所见所闻所感,彰显中国外交官气质;

海外故事:如果您是海外留学生或华人,欢迎您分享您的海外经历,日常生活中文化碰撞,或在另一个文化中值得传播的感悟;

我与世界:如果您有过与世界其他各地打交道的经历,无论旅游、商务或是朋友交往,希望您投稿,告诉我们有趣的故事。


来稿请寄:

tougao@foreignlink.org

峰岭1-2月热门文章:

“回复0102”查看《为什么很多国家的国旗看起来很像》

“回复0115”查看《10天内辞职回国,6年工作签证就此放弃|峰岭专题》

“回复0126”查看《巴马科的日与夜:外交官常驻手记》

“回复0127”查看《从国外回来,该给父母带什么礼物》

“回复0130”查看《如果你也在欧洲,留法文艺小鲜肉,约吗?》

“回复0205”查看《女外交官眼中的日本女性|峰岭外交》

“回复0207”查看《中国共产党霸气国际英文宣传片,你看过吗?》

“回复0215”查看《外交官的春节|峰岭专稿》

“回复0217”查看《海外华人的中国年|峰岭专稿》

“回复0224”查看《还记得出国第一次哭的时候吗?》


峰岭8-12月热门文章:

“回复802”查看《外派,一场新的恋爱——青年外交官的驻外生活》

“回复821”查看《你真的知道外交官在说什么吗?》

“回复1122”查看《传奇外交官的岛国生活》

“回复1014”查看《李克强总理身边的帅气少年是何许人?》

“回复1105”查看《与子弹邂逅,伴梦想前行——90后外交官的中非生活》

“回复1225”查看《女神来了!你期待的Mo(魔)FA(法)女神PK战!》