安泽量化投资联盟

万宝之争:地产金融的大时代终会到来

财经国家周刊 2019-11-18 08:59:43

这既不是王石的时代,也不是姚振华的时代,这是资本和地产金融的大时代。

财经决策第一号ENNweekly«长按可复制)

文/《财经国家周刊》特约撰稿 艾振强

2015年末,“万宝之争”的大戏上演,剧情几次峰回路转,至今依然还是让人猜不透最终的结局。信奉情怀主义与相信市场力量的双方争吵得十分激烈,王石和姚振华谁会输谁会赢的猜测不绝于耳……

谁输谁赢真的这么重要吗?万科的大股东是华润,“万宝之争”更确切地说应该叫“华宝之争”。而且透过争夺战的薄纱,我们看到的分明是一只名叫“资本”的巨兽。这既不是王石的时代,也不是姚振华的时代,而是资本的时代,地产金融的大时代。

“华宝之争”只是揭开了一个新时代的序幕。在全球资本过剩,流动性泛滥,而资产——特别是能够提供稳定现金流、良好回报且安全性较高的优质资产却十分稀缺。2016年,资本对优质房企的股权争夺还会更加凶猛,中国不缺好的房地产公司,缺的是房地产金融大鳄。

过剩的资本需要优质资产

你整天端着一个精英和大哥的架势,罔顾时代变迁和小弟的诉求,怎么能赢得未来呢?小弟需要的是利益和地位,你却给他们谈情怀和理想;小弟需要女人和地盘,你却给他们谈信用和文化。这样的大哥,难道不应该被轰下宝座吗?

这是“万宝之争”之争的掐架中,支持姚振华一方的声音,有些尖锐刺耳。“时代变迁”与“小弟的诉求”一说稍显中肯,但这依然只是隔靴搔痒而已。

作为人民币资产中的一个重要大类,我们必须要将中国房地产市场的最新变化,放在整个资本市场的大框架下进行分析,才不至于一叶障目不见泰山,这其中包含了人民币贬值和升值的周期。

2008年的金融危机之后,“开着直升机撒钱→推升资产泡沫→等待创新重生”,是世界各国惯用的手段。全球货币体系无锚,发达国家量化宽松政策你追我赶,使得全球货币超发泛滥。在过去的8年中,美国增发了4万亿美元,增幅40%;中国则增发了93万亿人民币,增幅230%。作为全球最大的两个经济体,中美两国相加占到全球经济总量的三分之一左右。因此,中美两国的一举一动,都牵动全球,“中国打喷嚏,世界就感冒”已经不是自我戴高帽。一个简单粗暴的事实是,在过去5年,全球流通货币总量增长约四成,而如果将人民币也计算在内的话,货币总量的增加即上升到六成以上。

2000年以来,中国广义货币(M2)余额的变化


来源:中国人民银行

尽管中国超发货币加剧世界资本过剩有许多无奈之处(人民币是非国际化的,只能对内增发货币以满足国内经济需要),但不可回避的事实这一举动加剧了国际资本的过剩。1970年,全球基础货币供应量只有480亿美元,目前已经高达13万亿美元,增长近300倍。衍生金融、高频交易等创新金融产品更是已成庞然大物或怪物,名义市值和交易量动辄达到数百万亿美元。

按照通常的逻辑,全球货币的滥发会诱发恶性的通货膨胀。然而,市场实际表现却并非如此。无论是黄金,还是白银价格都一路走低,铜和原油的价格甚至跌到了2008年金融危机前的水平。大宗商品的背后是实体经济。货币超发,而大宗商品价格却下跌,只能说明企业的需求量在下滑。

手里有钱(资本过剩),但是却缺乏有效需求,导致资产出现高投机的倾向,然并卵,在“资产配置荒”的大背景下,即便冒着血本无归的风险去市场上博,但剔除风险/波动后的平均回报依然很低。

尽管中国经济还处于中高速发展阶段,但中国的广义货币(M2)在过去二十余年里持续高增长,已经形成了巨大的堰塞湖。钱多了,资产——特别是优质的资产却很少。犹如中国失衡的男女比例,才貌双全的女子成了优质标的,必然受到各方的追逐。过去,房地产开发和股市是两个最大的蓄水池,但2015年6月份发生了股灾,有待恢复;虽然2015年第三季度房地产投资开发增速已经由正转负,但还无可替代。

房地产仍是香饽饽

宝能系举牌万科后不久,杉杉控股有限公司董事局主席郑永刚的一个答记者问广为流传。

问:“你怎么看万科的事?”

郑永刚:“这很正常啊。谁都知道万科是家好公司,价格也不高,万科股权结构又那么分散,谁不想要啊?这很正常。企业家要有大格局、大胸怀。”

没错,万科就是那个才貌双全的女子,被一个叫“宝能系”的小伙给相中了,这个小伙年轻富有,二话不说就展开了猛烈的追求攻势。

在向宣战书中,王石连用了五次“不欢迎”,来描述了这个“疯狂”的敌人——“信用不够”的姚振华及其“宝能系”。

卖菜、炸油条出身的姚振华到底能不能上万科的床,各方已经争论多时。争论的焦点先是情怀、理想与市场、规矩;然后转到宝能资金的来源是否有猫腻。理想情怀确实很伟大,在“唯利是图”的商业领域充满温情,让人动容,不过很难抵挡得了强大的资本。至于宝能系的资金是否有猫腻,相信监管层自会有定论。

其实“宝能系”并不是“野蛮人”的带头大哥。最近两年,安邦保险、富德生命人寿、生命保险、阳光保险、中融人寿、百年人寿、君康人寿(原正德人寿)、中国人保、国华人寿都是举牌大军中的一份子。同花顺iFinD统计显示,2015年共有9家保险公司耗资约1568亿元,举牌了31家上市公司,包括一家新三板公司。

“宝能系”花了400多亿想上万科的床,而名声大噪,但最“任性”的险资还数富德生命人寿,其豪掷607.73亿元购入浦发银行37.3亿股,占20%的股份。

不难发现,险资举牌的对象多为上规模的低估值蓝筹股。银行、百货、房地产、医药、新能源是险资普遍钟情的行业,而在这些行业中,百货、房地产和新能源行业被举牌的次数最多。

险资的这种举牌风格十分符合逻辑。首先,银行、房地产行业的上市公司具有规模大、流动性好的特点,便于险资快速、大量、低冲击成本的资产配置;其次,目前蓝筹股的行业已经发展很成熟且估值低,具有股息率高、波动性低的类债特点,符合险资稳定现金流、高安全边际资产的要求;再次,若取得被投资控股权后,可实现权益法合并报表、分享被投资企业的稳定利润……

当然,最重要的还是安全性高!银行的重要性无需多言,股息分红也比较给力(比如工行最近几年的股息分红都在5%左右);而房地产是国民经济的支柱产业,即便进入白银时代,躺着赚钱的日子一去不复返,但短期内还没有其他产业能够取代它,每年7万亿元人民币左右的存量市场依然可以让存活下来的企业过得比较舒服;正是基于此,笔者在2013年即提出一个观点——存银行不如买银行股,买房不如买房地产股。这个逻辑到今天依然成立。即便是受电商冲击较大的百货行业,由于其普遍有充沛的现金流,因此同样是不错的标的。

并购潮还会更凶猛

“万宝之争”高潮迭起,受到市场的空前关注,也引来了监管层的注意。2015年12月23日晚,保监会发布“3号准则”,开始针对此类公司加强流动性风险的监管。预计未来针对流动性风险监管压力将会持续增强,“短债长投”模式会得到控制,部分险资举牌潮或难以持续。

然而,这并不意味着这一股浪潮会就此隐退。过去,受制于监管对险资在不动产及股权投资领域的限制,险资普遍存在长债短投的反向错配,导致其融资成本偏高、投资收益偏低。随着中国经济进入新常态,无风险利率下滑,资产荒考验及期限错配等风险迫使险资必须进入股市寻找投资标的。

安邦保险董事长吴小晖最近表示,险资可以为实体经济的稳定发展提供长期稳定的资金支持,举牌是为了支持中国实体经济,长期看好中国的未来。其进一步指出,险资是老百姓的养老钱,是长期资金,必须投入到最好的企业中,长期地持有,享受红利分红,为中小投资者带来保障,保险企业也可以参与他们的战略决策,能够帮助他们做强做大。

受“3号准则”和人民币进入贬值通道预期的影响,同时高等级固定收益资产已经相对较少的情况下,2016年,险资可能会加大海外资产的购买力度。仲量联行的数据显示,截至2015年10月28日,中国的海外房地产投资同比激增50%,达到156亿美元,其中险资是绝对的主力部队。目前房地产在中国险资的投资组合中仅占总投资资本的1%,远低于欧美同类基金的5%~15%。鉴于全球门户城市的房地产投资具有高回报率、较低风险以及组合多样化的优势,中国险资在此领域施展的空间巨大。

而且,险资只是资本市场的冰山一角。经济发展趋势从不以个人意志为转移,资本的堰塞湖集聚了巨大的势能时刻在寻找最好的价值洼地。王石即便击退宝能系,万科作为优质蓝筹公司未来仍会遇到其他险企或其他金融资本的争夺。

发达国家的经验表明,经济转型期从来都伴随着大规模的并购潮(事实上,监管层也支持这一点,在最近的中央城市工作会议上明确支持房企的兼并重组),而随着社会财富、资本的积累,市场经济会从产业资本主导逐步向金融资本主导升级。

远洋地产在华融香港上市中投资53亿港元,成为华融IPO的基石投资者,各大房地产公司拥抱互联网金融,就是为了顺应这种趋势。未来,是地产金融的大时代!

以美国成熟的经验来看,房地产金融可以为地产企业创造新的价值链。目前美国房地产金融的总市值已经超越传统地产开发企业,特别是以REITs为代表的房地产金融业发展迅猛。截至2015年1月27日,美国上市开发商总数34个,总市值520亿美元,其中市值最大的房屋开发商Lennar公司市值为89亿美元;而上市REITs有254个,总市值达9594亿美元,全美最大的商业零售REIT-西蒙地产(SPG)市值达636亿美元,这几乎是最大开发商Lennar公司市值的7倍多。

资本没有想象中那么野蛮

“万宝之争”最终的结局,不到水落石出的那一刻,谁都猜不准,然而浩浩荡荡的资本洪流已滚滚而来。或许它很野蛮,和尚摸得,我就摸得;甚至没有情怀和理想,不打招呼就闯进来;但这却是属于它的时代,这是资本过剩必然带来的结果。

中国经济进入新常态,利率下行周期的“资产配置荒”,叠加预期人民币进入贬值通道,过剩的流动性(资本)追逐国内外房地产等大类避险资产符合基本的逻辑。这既不是王石的时代,也不是姚振华的时代,这是资本和地产金融的大时代。

其实,不必过度忌惮虚拟经济和虚拟资本主导支配实体经济、物质资本的狼子野心。就险资举牌房企而言,如果险资只是想玩一夜情,又何必举牌?既然险资拿出了认真谈恋爱的姿态,不妨更多地畅想何时结婚以及婚后怎么生活。

这方面的模范是美国的西蒙地产集团——西蒙地产稳健的商业模式和良好的营运管理,使得西蒙REITs平台持续获得较高的投资回报,吸引广大投资者;而西蒙REITs则使得西蒙地产能够撬动融资杠杆,通过并购实现快速扩张,然后以庞大的资产规模来分散风险。好的商业模式+好的金融模式,使西蒙地产集团成为全美最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司。

在去开发的大趋势下,中国不缺开发商,但急缺像西蒙这样的公司。而中国的西蒙唯有在地产+金融的土壤中才能孕育。与其过度恐惧资本的野蛮,不如期待美好。

原创文章,转载请注明出处作者

长按指纹自动识别二维码即刻关注


长按二维码,关注互联网评论第一号


合作请加微信443216345 电话15201190980

友情链接