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谁是伦敦地王?哪些机构在成片成片地买下伦敦,中国投资者更是来势凶猛

英国房产周刊 2019-12-02 07:14:57


日前,英国《房产周刊》(PropertyWeek)携手商业地产数据机构Datscha,对伦敦各大商业物业的拥有者背景进行了一次统计调查,结果相当令人吃惊。

众所周知,过去几年伦敦的大地主们的构成结构出现了巨大的变化,目前伦敦最有价值的商业资产大部分掌握在海外投资者手中。伦敦几乎所有的地标建筑,以及最有价值的区域都被来自全球的投资者所拥有——金融城的最高楼刚刚被中国企业买下、整个金丝雀码头金融城被卡塔尔和加拿大投资机构拥有、全世界最高档的住宅区梅菲尔、肯辛顿等区域成片成片的房产被中东富商们一栋栋购买……

根据统计,英国《房产周刊》和Datscha联合发布的《伦敦物业主100强排名》显示,在伦敦拥有物业最多的机构是卡塔尔投资局(QIA)和世界最大的房地产投资机构Brookfield联合拥有的金丝雀码头集团(Canary Wharf Group),前5名中依次还包括伦敦金融城集团(City of London)、伦敦交通局(TFL)、英杰华集团(Aviva)和法国巴黎银行(BNP Paribas)。就连英国女王所拥有的物业总量也只能排在第6名。(《伦敦物业主100强排名榜》请见文末))

 

卡塔尔政府

在不到10年间,这个只有250万人口,面积和英国约克郡差不多的国家,通过其主权财富基金陆陆续续买下了伦敦最具代表性的资产。统计显示,卡塔尔投资局和Brookfield联合拥有的金丝雀码头集团在伦敦总共拥有近包括金丝雀码头金融区在内的2220万平方英尺(200万平方米)的资产。

2005年以来,卡塔尔投资局通过麾下的投资机构Qatar Holding、地产公司Qatari Diar向海外投资的800亿英镑中,很大一部分用于购买英国房地产。去年,卡塔尔前首相和投资局前总裁萨尼(Sheikh H.J.J Al-Thani)曾表示,卡塔尔对英国的投资已达300亿英镑,且伦敦仍是卡塔尔投资首选的目的地。

众多投资者,比如卡塔尔,投资目的区域非常明确,集中在五大区域:肯辛顿(Kensington)、骑士桥(Knightsbridge)、梅菲尔(Mayfai)、金融城(the City)、和金丝雀码头新金融城(Canary Wharf)

其中卡塔尔投资局通过麾下投资机构Qatar Holding最近刚购买了多家五星级豪华酒店,包括Claridge’sConnaught、位于海德公园Park LaneInterContinental,以及位于骑士桥的The Berkeley酒店等。

卡塔尔另一家投资机构Qatari Diar在伦敦拥有梅菲尔Grosvenor Square美国大使馆老楼。卡塔尔投资局(QIA)同时还拥有哈罗德百货(Harrods)、碎片大厦(The Shard)Chelsea Barracks大型住宅项目、2011年买下奥林匹克公园的远动员村(Olympic Village)物业用于出租、等伦敦最知名的地标项目等。

2015年,卡塔尔投资局联合世界最大的房地产投资机构Brookfield26亿英镑买下几乎拥有整个金丝雀码头金融区的金丝雀码头集团(CWG),成为伦敦历史上最大的地产交易之一。

专家分析称,尽管英国公投脱欧之后,卡塔尔在伦敦的投资有所放缓,但由于英镑的汇率暴跌,对于外来投资者更加便宜,英国房地产仍然被视为海外现金的安全避难所。“在卡塔尔,投资者能得到50%甚至更好的回报,而在英国,他们只能得到5%6%的年收益,”曾经为多宗大型交易提供顾问服务的Mutual Finance公司总经理Raed Hanna分析称,“英国仍然被认为比国际上很多国家安全得多的资产避险地。

Hanna分析称,卡塔尔投资的放缓,“不是一种抛售,更多的是巩固夯实投资的过程”。他认为,中东投资额在过去几年下降的另一个原因是油价。2015年,石油价格开始大幅下跌,因此卡塔尔和其他石油公司如科威特和沙特阿拉伯开始减少对国外的投资。

“尽管2016年来自中东的投资没有之前多,但是他们的投资从未停顿或间断,伦敦始终是他们最密切关注的市场”,戴德梁行合伙人、伦敦中心区投资总监James Beckham表示。事实表明,在2012年之后,包括卡塔尔、阿联酋、科威特的国家主权投资机构,在伦敦有巨大的投资。

 其它中东国家

Datscha的统计,科威特主权投资机构在伦敦的投资也是格外积极,短时间内在伦敦市中心买买买在大量的物业——至少365万平方英尺。这些物业中有许多是通过圣马丁物业公司St Martins Property Corporation持有的,比如说伦敦市政府旁边的大型写字楼群MoreLondon

当然,中东最大的国家沙特阿拉伯在伦敦的投资能量丝毫不能低估。一位中东投资专家说:“沙特阿拉伯一般在全球房地产投资方面非常低调。试想,如果沙特石油公司(Saudi Aramco)仅仅公开发售5%股份的话,它将是世界上最大的上市公司,并能瞬间组建一个新的沙特阿拉伯主权财富基金。”

“只要沙特阿拉伯有这样的想法,其投资火力完全可以和挪威、阿布扎比、卡塔尔的主权投资基金相媲美——这绝对是市场在密切关注的。”

 

美洲国家

美洲国家,尤其是美国和加拿大两大北美国家一直是伦敦物业最大的投资者。除了联合卡塔尔投资局共同拥有金丝雀码头集团、总部位于加拿大的世界最大房地产投资机构Brookfield之外,市场上活跃的投资者还包括黑石集团、加拿大养老基金投资公司(CPPIB)等等。

南美国家,比如巴西在伦敦市场也愈加活跃。2014年,巴西Safra家族财团的Safra集团以7.2亿英镑的价格成功收购伦敦金融城地标性建筑“小黄瓜”。

 

零售企业

在更接近民生方面,在伦敦市场,拥有物业最多的前100家机构中,有三大连锁超市集团:Tesco(排名第19位)、John Lewis/Waitrose54)和Walmart/Asda89)。根据Datscha的数据,Tesco仅在伦敦拥有的物业就超过300万平方英尺。

 

仓储公司

市场上真正的黑马不是零售商,而是遍布伦敦的仓储公司。在过去10年左右,自助存储行业在伦敦非常成熟,一些领先的运营商已经建立了庞大的物业资产组合——根据自助存储协会(SSA),目前全英国的仓储物业约为3760万平方英尺。在伦敦,Big Yellow(第29名)和Shurgard70)荣登拥有物业100强排行榜。

 

东风吹、战鼓擂

亚洲投资者势头猛劲

按照目前市场的趋势,伦敦地产界最强劲的新力量绝对属于亚洲的投资者。

国际律师事务所Mayer Brown的合伙人Martin Wright说:“亚洲的金额巨大,英伦小岛的人们往往低估了它。

就在刚刚过去的2月底,香港上市企业中渝置地(CC Land)以11.5亿英镑的价格收购伦敦金融城最高建筑Leadenhall 大厦的全部股份,成为近几年来英国成交金额最大的地产交易之一。仅次于201412月以来,英国最大的单笔资产交易。当时卡塔尔主权基金以11.75亿英镑买下了位于金丝雀码头区的汇丰大厦。金额第三大的单笔收购交易200710.7亿英镑的汇丰大厦收购案。

据国际房地产服务机构第一太平戴维斯的统计,今年1月,来自中国(包括大陆和香港)的投资者对伦敦西区(West End)商业地产的投资者高达8.05亿英镑,占总投资额8.41亿英镑的96%。数据显示,20171月完成的六笔交易中,有四笔来自中国投资者。交易量占了2016年全年中国投资者对伦敦西区投资额的80%,并超过过去5年平均值28%

今年1月,同样是中渝置地(CC Land Holdings)以2.92亿英镑收购了于伦敦帕丁顿火车站附近的沃达丰总部大厦(One Kingdom Street)。该大厦的年租金回报为4.89%,资本价值为1,102英镑/平方英尺。

据第一太平戴维斯的统计,该收购案是中国买家在伦敦西区完成的第二大交易,也是1月份交易中国投资者对伦敦西区投资超过2亿英镑的三笔交易之一。

第一太平戴维斯负责伦敦市中心投资的总监Paul Cockburn表示:“在脱欧公投后,英镑疲软的作用下,不断有海外资金流入。从中国投资者角度,货币的贬值使进入市场的成本与去年同期相比便宜了15%-20%,让伦敦变得很有吸引力。”

 “我们绝对有信心伦敦将继续保持世界金融中心的地位,同时我们也接到了许多有过观望,但相信现在可以入手的买家咨询。”第一太平戴维斯表示,伦敦西区优质资产的收益保持在3.25%,且预测表明短期并不会出现疲软。

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国际投资首选

尽管英国脱欧存在一些不确定性,但来自中国、日本、新加坡、韩国的投资者仍将不断涌现。

“伦敦不可能失去其避险地位,尤其是在一个不确定性日益增加的世界”戴德梁行合伙人James Beckham说:“投资者们充分意识到这些,他们不得不参与竞争日益激烈竞争中,伦敦市场是由来自全世界实力最强的资本所主导的。”

这也正是Datscha董事总经理Mark Bruno的一个观点:“如果脱欧削弱了英镑汇率——明显是暂时的——英国尤其是伦敦仍然是一个经济基础坚实、繁荣的国际大都市,投资机构首选的资产配置地。”

作为世界上国际化程度最高的城市,伦敦大地主们的构成可能在不停变换,但铁打的营盘流水的兵,投资者总会纷至沓来。

(以上数据,由英国《房产周刊》(Property Week)和商业地产数据机构Datscha联合发布,数据来源LandRegistryValuation OfficeCompanies House等。不同机构联合持有资产的,统一按最大的持有者统计。)


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