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国内首家万亿总资产房企诞生,恒大终破“万科魔咒”

地产大爆炸 2019-09-04 15:42:38

万科深陷股权乱局,“魔咒”也是时候该解咒了。

但谁也没想到,事情来得这么快!

 

 


今天下午,恒大发布2016年度中期业绩报告。在几个核心的数据指标上保持了恒大的一贯传统:


1:总资产达9999.2亿,较2015年年底上升32.1%。2009年上市至今,恒大总资产已从631亿大幅增长至万亿,增长近15倍,成为国内首家总资产达万亿规模的房企;

 



2:上半年营业额达到875亿,房地产核心业务利润104.9亿,依然是同比高速增长,数据自2009年上市以来持续创造新高度;

 

3:恒大现金余额2120亿,超过万科、中海的总和,较2015年底增29.3%。连同未使用银行授信额度1260.1亿,可动用资金合计3380.1亿,是目前手头钱最多的房企。


或许,单看恒大的数据枯燥了些。前些日子,万科也公布了其中期业绩报告,人们往往关注于王石和郁亮的缺席,而忽略了万科的半年报业绩。


事实上,我们对比恒大和万科的半年报业绩,就会惊讶的发现:恒大几乎在所有的核心指标均已超越万科,领先于其他房企。


比如,在上述提到的总资产、营业额、核心业务利润、现金余额等数据上,恒大分别较万科高2876亿、127亿、24.8亿、1401亿。




谁也没有想到,万科乱局发生这么短的时间里,行业格局就这么突然的大翻转。这应该是过去十几年来,万科真正意义上的被超越,而且是被彻底的全面超越。


换句话说,恒大终于打破了地产圈最大的行业魔咒——“万科魔咒”。


小田此前曾讲过地产圈魔咒的故事,或许在这个圈子里最大的魔咒就是“万科魔咒”。

 

所谓“万科魔咒”,是指在房地产领域过去的这些年里,无论销售额、企业规模,还是在品牌、影响力等各方面,万科都是当之无愧的行业老大。许多房企试图赶超并取代万科,然而最终都无一例外的失败了,转而遭遇了重大的企业危机。

 

 

2004年


合生:格局决定了败局

 



“万科不是地产航母,合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”,说这话的是王石,听这话的是朱孟依。2004年的合生创展,风光无限好:全国首个销售过百亿房企、在淡马锡和老虎基金的支持下如同脱缰的野马驰骋在全国各地。


然而令人大跌眼镜的是16年过去了,万科已经成为3000亿销售规模的房企,而当年全国唯一的百亿房企仍然停留在百亿规模上(2015年销售额99.87亿,依然徘徊在百亿规模)。


时过境迁,无可奈何花落去,似曾相识燕不归,当年的敬佩之语竟成了耻辱般的谈资。

 

 

2005年


顺驰:资金绷不住,挂了

 



地产圈曾有个著名的小故事,一次在深圳桑拿房里,正当王石和陈劲松在边聊天边蒸桑拿的时候,突然冲进来一个小伙子,一声不吭拿起一大桶水全都浇到了烧红的石头上,桑拿房中的温度骤然升高,陈劲松推门就跑出。留下王石和那位小伙子还在里面坚持着,虽然炽热难熬,但小伙子和王石较着劲,看谁能坚持到最后,谁的意志会先垮下来。终于小伙子坚持不住了,开门跑掉。当陈劲松问道小伙子是谁时,王石淡定的说“这人就是房地产界的孙宏斌”。

 

就是当年的孙宏斌就是那个较劲的小伙子。该小伙子彼时正带领着他的顺驰地产在全国跑马圈地,对于超越万科志在必得,即使当着王石的面也直言不讳,顺驰年内销售要突破100亿,超越万科。

 

后来的结局很明了:2007年,顺驰在“七个锅盖十个锅”的状态中轰然倒掉,孙宏斌也被迫贱卖了顺驰,自己不幸成为第二个中了“万科魔咒”的人。

 

如今的孙宏斌,早已收敛起当年的锐气,更不提当年超越万科的往事。

 

 

2006年


富力:站在背风口的猪

 



时间到了2006年,业内又有一家房企快速崛起,即广州起家的富力地产。彼时的富力刚刚上市,股票一路上涨,不仅是港交所内地公司财富创造的第二名,还成为唯一一家被纳入恒生指数的内地房企,在企业规模、土地储备等各项数据全面接近或者开始超越万科,风光一时无二。

 

彼时富力主动在其官网上发出“挑战书”——超越万科不是不可能的。事实上,

富力地产的两位创始人李思廉和张力早就定好了超越万科的时间表。二人心里很清楚,在住宅方面富力正追赶万科,而在商业地产方面富力则是全面超越万科。在商业物业集中上市的2006年,正是超越万科的年份。

 

然而仅仅过了两年后,地产圈开始讨论一个谁都没有想到的话题——富力会不会倒掉。原来,在2008年房地产的颓势下,富力因为自己的大举冒进和投资商业地产的失误,引发资金链断裂,其股票更是出现了恐怖的一天下跌51%,那段日子现在听起来依然是惊心动魄。

 

回看这些年,富力或许会把责任怪罪在房地产调控上,每一次准备大干一场之时都因为国家的宏观调控而失利。可怜李思廉、张力两位地产大佬,成为中了超越万科魔咒的第三人。

 

如今,富力地产早已不见当年勇,规模上沦落为二流梯队的房企。

 

 

2009年


绿城:屁股决定脑袋的超越

 



时间再次跳跃到2009年,秋天。经历2008年的生死之后,绿城一举成为行业榜眼,创始人宋卫平似乎有些得意忘形了,在杭州高调的大邀媒体举办了一场声势浩荡的恳谈会。名曰恳谈会,实则是对万科的宣战会。在会上,宋卫平对万科的产品和王石本人都进行了不同程度的攻击,在攻击过后,宋卫平亮出其真实意图:绿城要在2011年达到千亿规模。

 

然而极其讽刺的是,2011年10月,万科宣布全年销售规模已破千亿,绿城则是从400多亿的骤降到300多亿,企业面临全线危机:销售倒退、库存激增、负债高企。

 

自此,绿城丧失房企第一军团的资格,后来融创和中交相继入主绿城,绿城原来的主人宋卫平也逐渐淡出了绿城。

 

在小田看来,宋卫平的性格决定了绿城不可能超越万科成为中国的领军房企。举一个小细节,2009年宋卫平扬言三年内超万科时,既没有分析万科的发展速度,也没有分析自身的土地储备,就是个屁股决定脑袋的意气之举。就分析到这吧,宋卫平成为中了超越万科魔咒第四人从其性格里就决定了。

 


2010年


万达:昙花一现的季报狂欢

 



好快,时间又到了2010年,万科的王石正全力筹备他的二次登顶珠穆朗玛峰之时,山下传来消息:万达一季度销售超越万科,取代万科成为中国房地产龙头。


在万达的公关软文狂轰滥炸下,地产圈内也开始讨论起这个话题:万达超越万科了。彼时万达凭借“订单商业地产“模式独步天下,每到一处都会对当地的商业地产进行一番推古拉朽般的扫荡,无可匹敌。

 

然而,亢龙有悔。万达随后就开始面临内忧外患。自己的战略同盟不是被自己抛弃就是主动放弃万达,中粮、华润等“国家队”强势入场,人才瓶颈和资金瓶颈以及死铺如同魔咒般接踵而至,2010年的上市计划不得不再次搁浅。最终,万达仅仅超越了一个季度的万科后就再次被万科反超,成了名副其实的“季报龙头”。

 

如今的万达,已经放弃了在房地产领域的追逐,并淡化自己的地产标签。

 


2014年


绿地:拼死也要拿下的第一

 



2011~2013年,万科始终与第二名保持着一定的优势,使试图超越者始终没有超越的可能。但在2014年,形势突然变得复杂起来。

 

2014年年初,万科宣布2000亿的销售目标之后,绿地董事长张玉良果断放话绿地要冲2400亿元,直接叫板保持了9年行业龙头地位的万科。

 

原来,绿地计划于2015年冲击上市,为此不惜一切代价超越万科,博得头彩。由此,在2014年年底,上演了极为滑稽的一幕:在房地产领域的两个主要销售榜单上,万科和绿地分别成为销售榜的榜首。

 

然而,刻意营造的好景总是不长。绿地上市成功之后,很快就显示出了销售疲态:2015年销售排名下滑至第三位,而在2016年上半年,与万科、恒大的差距越来越大,并继续下滑至第四位,已经无力与万科争雄。而与业绩下滑更严峻的挑战是其分崩离析的职业经理人团队。

 

 

2016年


 魔咒被打破,万科自己犯的错




小田总结“万科魔咒”难以被打破的原因时,曾归结为万科在过去的十几年里几乎就没犯过严重的错,而所有的挑战者都因自己酿造的错误而陷入魔咒的。

 

去年年底以来,由于宝能系的“野蛮入侵”,万科遭遇了有史以来最大的企业危机——股权之争。时至今日,安邦、华润、深铁、恒大等轮番参与,万科之乱依然没有收尾的迹象。

 

由此,从未犯过严重过错的万科终于犯下了创立以来最严重的错误,而这个错误直接导致了如今的故事:恒大打破了地产圈最大的行业魔咒。

 

没错,万科的犯错给了其他房企天赐的给予,而恒大也不失时机地抓住了这个机遇,由此成为最大的受益者。


今年以来,恒大销售业绩维持高速增长的势头,单月销售超200亿已成常态。在今年7月,更是创造了430.1亿的行业单月销售最高纪录,并逆势将全年销售目标上调至3000亿规模。



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