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房地产行业可以投资吗?核心逻辑到底是 什么?

黑马财经圈 2019-09-17 15:52:27

今天聊的是投资房地产公司股票而非买房。

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我们要搞清楚二件事情:1 房地产行业的本质,2 房地产市场发生了哪些变化。

为什么过去房地产行业躺着就能赚钱,这是因为房地产行业的本质决定的。

一 地产行业商业本质

房地产开发商其实是大批发商+组装厂,房地产的核心原材料是土地,他从政府那里把地批发过来,然后组织各种大小承包商把房子建起来,再加价零售给个人。

下游无限多,上游有限

房地产行业是一个好生意,因为它有以下这些特点:

1 有定价权

在产业链上最有话语权是谁?并非开发商,而是控制着土地供应量和拥有强大行政权力的政府。但无论上游怎么加价,开发商可以把价格转移给下游的零售客户,所以开发商在产业链上是具有强大定价权的,这对投资者非常重要,为什么我一直推崇零售企业,因为零售企业具有定价权,有定价权就能获得产业链上的高额利润。

比如在手机这个产业链上面,为什么苹果一台手机赚上千,而富士康只能赚几十?核心就是消费者只买苹果的帐,而不买你富士康的帐,虽然你们做出来的东西可能一模一样,但就是没有人买,这就是定价权。

具有定价权是好生意的第一个特征。

2 占用上下游的资金

开发商可以最大限度的榨取产业链上下游的利润,是怎么榨取的呢?比如对下游的购房者,以前是直接售楼花,现在是需要你先交定金的,所以这就是占用了购房者的资金,不但提前锁定了销售,而且等于拿到了无息贷款,开发商拿着这个购房合同又可以去银行贷款,所以开发商其实本金并不需要很多,以前甚至空手套白狼都行的通,这就是行业特性决定的。

开发商不但可以占用购房者的资金,而且可以占用下游合作伙伴在资金,比如总承包方,一级,二级分包商等等,不但可以让他们垫资,还可以要他们先打保证金过来给开发商用,虽然这是很没有天理的事情,人家给你做事情,还要给你钱,但是行业就是这样。

做过工程承包的都知道,垫资是非常痛苦的事情,有时候利润并不高,长时间收不回成本导致利息把利润都吃掉了,之所以这样痛苦是因为他们处于产业链不同的位置决定的,赚钱不费力,费力不赚钱就是这个道理。

但对于开发商来说却是好事,可以无息占用他人资金,企业的ROE回报率必定要高很多,所以其实买房还不如购买房地产公司的股票,投资回报率要比单纯的投资房子高很多。

占用上下游资金是好生意的第二个特征。

3 强地域属性构建了天然的竞争壁垒

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房地产行业具有很强的地域性,就算你是一个全国知名的开发商,我是本地一个小开发商,但是你在深圳,我在长沙你影响不到我,你我都在长沙,但是你在河西,我在城南你也影响不到我。

在长沙我经常看见万科楼盘的对面就是一个什么“江山帝景”,“枫华府第”的楼盘,这是本地毫无名气的开发商建的楼盘,但是却丝毫不影响房子的销售,因为房地产行业的核心本非品牌,渠道,而是地段。无论你开发商的实力如何,只要你拿到了好的地段,你就是躺着赚钱。房子不像标准化的商品,是在全国范围竞争,这种强地域性建立的竞争壁垒导致这个行业可以养活无数大大小小的开发商。

地域构建的竞争壁垒是好生意的第三个特征

4 供给有限,需求无限

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地产行业实际上是一个卖方市场,这么多年一直都是,土地是有限供应,这一点香港和我们最像,所以香港的房子也是贵的要命。

在供给有限的前提下,需求又极大,老百姓对房子的渴求欲望在全世界找不出第二个国家有中国这样强烈,甚至连年轻人谈恋爱,结婚都需要房子,这在全球几乎绝无仅有,导致房子不但是刚需,而且变成了稀缺品,价格一路上涨。

这是好生意的第四个特征

5 存货越多越好

房地产行业的存货与其他行业有本质区别,因为他的存货是土地,很少有行业像房地产行业一样,既然存货越多越好,不但不贬值,而且还会升值,有时候存货升值赚到的钱比开发出来赚到的钱还多。

这样的事情你应该听过很多, 我的几个兄弟就是做房地产总承包的,听他们说某某一块地拿在手里几年转手卖出去赚几个亿,这种依靠存货升值赚钱,不但赚的轻松,而且如此暴利的,几乎闻所未闻,但它就是真实的存在。

所有以上这些特征,让房地产行业变成了一个真正的黄金行业,加上14亿人组成的巨大市场,只要你进入了房地产行业,你想不赚钱的都难,“房地产的黄金时代”就这样在我们对他完全懵懂无知的情况下,轰轰烈烈的走过来了。

二 房地产行业的投资风险是什么?

进入早的就发了,那些不停政府话的,不相信调控的,无论是开发商还是购房者真的发了,而那些老老实实把钱存银行的还在租房子住,这就是中国式社会的悖论,听话的孩子没有奶吃。

但是天下没有不散的宴席,也没有永远躺着赚钱的生意,因为这违背自然的规律,当有些老百姓幡然醒悟而拿着几代人的钱冲进去的时候,其实已经晚了,就像那些在大牛市顶部冲进去的股民,结局也大体一样。

房地产行业到底发生了什么样的变化呢?

1 供给变化

现在的基调是“房住不炒”,为了给楼市降温,有二个大的政策让这个行业不再是卖方市场:

第一 农民宅基地可以进入市场了,这是土地制度的巨大变革,把宅基地的使用权,所有权和资格权分开,农民可以和开发商合作建房子再出租。虽然这个制度好像还没有发挥威力,但是只要假以时日,执行到位的话,其必然改变这个行业的格局,就像90年代的住房制度改革一样。

关于这个政策的具体细节,大家可以去百度一下,我在前段时间还写过一个问答:


第二 推出共有产权房

共有产权房在北京已经做了好几个楼盘了,这个政策是满足刚需而非炒房一族。因为这种房子你可以无限期的住,价格也比较便宜,但是产权是和政府共有的,所以你卖不掉。

这二个政策加起来,都是极大增加了房子的供给,那么需求端有什么变化呢?

2 需求变化

北京推出共有产权房后发现,来买的其实也就是5万多人,占整个北京2000万人口的比例小的可怜,这些人是真正的刚需,也就是说其实刚需房子真的不多了。

这段时间我对中产阶级的研究也支持这个结论,我阅读了麦肯锡咨询,胡润财富报告,艾瑞咨询等对中产阶级的调查报告,中产阶级的住房情况,无论是一线还是二线城市,住房的拥有率都在90%左右,平均拥有住房为1.53套。

所以真正还对房子有刚需的人是10%的中产,加上还没有在城市安家的一部分人,另外有些外来迁入的人口。其他的对房子的需求都是满足投资需求,而一旦改变了人们对房子涨价的预期,那么这些人将第一个跑路。

以上供给端和需求端是房地产行业最深刻的变化,这意味着行业的黄金时代已经结束,房子盖起来就能卖的日子一去不复返了。

而房子卖不出去,那么必然会影响房企的利润,这对投资者来说并非好事

3 资金供应的变化

房地产行业是一个对资金需求很强的行业,过去主要是依靠银行的资金供应,但是在目前的形势下,严控资金流向地产行业,导致资金链断裂,或者资金成本非常高,那些没有资金优势的小开发商必然会退出市场。

我就认识一个这样的开发商,他是我哥的朋友,因为我哥也是做房地产行业的总承包,所以他们既是朋友关系,也是合作关系,这个开发商2014年还是湘阴县城的首富,号称资产有十六个亿,但是却因为调控,资金断裂几乎在一夜之间破产,资产全部被封,原来一顿饭都要吃上万,现在经常打牌的钱都没有。

他的故事绝非孤例,而是行业未来的常态,行业会越来越集中,当然这个过程会比较慢,因为行业的强地域特征依然存在。

以上三个因素是房地产行业投资最大的风险,供应量越来越多,市场需求越来越少,资金成本越来越高。

那么在这个形式下,房地产行业的股票是否值得投资呢?接下来我们以华夏幸福作为案例来分析一下。

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那么,我们明天再见吧!

因为本文已经很长了,所以我将另写一篇华夏幸福的分析文章。

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