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中国房地产进入冻房模式/所有人的财产信息都将被纳入CRS这张“天网”!

金汇财经网 2021-07-19 16:06:48

编者:推荐两篇文章,一篇讲的是中国房地产进入冻结模式,另一篇说的是个人财产信息的全球大联网,两篇文章都与我们的生产生活密切相关。


不准买,不准卖,不准贷,不准抵押!中国房地产进入冻房模式



最近,“冻房”这个新词汇,一夜之间火遍全国,让炒房客心惊胆战。我研读后,发现有3篇关于冻房的文章,最火:

一是网上疯传的《冻房一一中国式废钞》

二是米筐投资的反驳文章《冻房是中国式废钞?别瞎扯了!》

三是财经韬略写的《真正的楼市调控大招!冻房,终于来了!炒房客哭晕》


特别是6月28日晚上西安市政府出台的楼市调控新政,将居民过去买的房产交易也全部冻结(2017年4月18日之前买的新房要满5年才能卖、二手房要满2年才能卖),被各界普遍认为是冻房新举措,也标志着中国房地产进入随时可以冻结居民房产交易的“冻房模式”。





1、西安出台中国最狠冻房新政




西安始创的全国最狠“冻房”政策,原文如下:


2017年4月18日以前,在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内,购买的商品住房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。


西安这次出台政策的最大看点是:政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了这个先例在,未来房价异常上涨的城市,政府就可以出其不意地宣布“冻结某一期限内房屋的交易”。

 

冻结,意味着产权不完整,意味着流动性可以随时归零。这样,必然影响到资产价格。对于炒房者来说,意味着有了一把悬剑在头上,随时可以被斩首。 

 

一旦西安的“限售可追溯模式”被推广,甚至被延长,则可能出现过去10年买的房子都无法出售的局面。厦门始创的限卖,不就从最初的2年限卖,延长到了保定、珠海的10年限卖了吗?但之前的限卖,都是政府有言在先,只对此后交易生效。西安这种突然对之前交易进行限卖,直接冻房,是史无前例的。这会带来炒房客恐慌性抛售吗?会刺激楼市大幅波动吗?都有待观察。

 

无论如何,2017年6月28日,西安在中国楼市开创了历史。中国房地产从此进入“冻房模式”,而且各地政府随时可以对居民任何时候买的房产,冻结其交易。




2、冻房—征房产税—长效机制




西安给全国人民上了一堂生动的冻房解说课:

什么是冻房呢?就是冻结房产交易、锁住房产成交量,限制买房人买房及卖房人卖房,简称冻房。这也是本次楼市调控的新颖之处:不准买、不准卖、不准贷、不准网签、不准抵押贷款,也可简称为限购、限售、限贷、限签和限融,让楼市成交量迅速降温,达到冰冻的状态。


《冻房一一中国式废钞》一文,说冻房就是把人们的房产冻结,也就是把买房人手上的钞票冻结,就算房价再高,人们也无法把房产变成一分钱:

现在对房地产的四不准:不准买、不准卖、不准贷、不准抵押会越来越严格,也就是要让房产彻底失去流动性和货币资产属性,而中国人的资产70%-80%体现在房产上,当房产失去流动性后,房价再高,它也无法变现成一分钱。这就是说,把无锚印出来的钞票全部冻在房产泡沫里,冻房!


大家应该还记得全国热议的这篇文章:《厉以宁8年前用67个字算准房价一直上涨;对楼市下一步,他还说了41个字》。其实说的也就是冻房,把买房人的钱冻结在房子里面,大家仔细看下厉以宁说的这段话,细思恐极:


著名经济学家、北京大学教授厉以宁:房价是应该上涨的,涨到尽量的高度,银行的按揭要压下来,特别是二套房坚决不允许按揭,不让银行产生过多不良资产就行,目的主要是让有钱的人尽量多买房子,当他们把钱花得差不多的时候,房产税一定要开征,再彻底把房价压下来,这样才能让大家都住得好。



厉以宁教授的话,用大白话来说就是:要让房价尽可能地向上涨,让有钱人把钱都拿去买房,等他们把钱花得差不多的时候,开征房产税。(编者细思恐极)


如果你仔细研究中国近8年来的房价走势,就会发现厉以宁这段话太准了,太狠了!按照厉以宁的逻辑,先让房价涨,涨到一定阶段后,冻房,开征房地产税。


再后面,就是中央政治局4月25日强调的“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”了。



长效机制,现在还不明确。可以明确的是,房地产税是肯定要征的。6月24日,全国人大常委、财经委员会副主任郝如玉介绍,《房地产税法》立法已经列入预备级论证、研究的阶段。


全国人大财经委副主任委员尹中卿,在今年3月份表示:“房地产税降房价是毫无疑问的。”他说房地产税有两大功能:第一个就是解决“房子是用来住的,不是用来炒的”问题,保障居民居住需求,抑制住房投资性需求。第二个就是健全地方主体税种,为地方政府提供稳定财政收入来源。




3、南京也已进入冻房模式




最近轮番出台的新一轮新政,本来就让楼市这只惊弓之鸟,心惊胆战。6月28日晚上西安出台这一追溯过往的冻房新政,更是震惊全国。


从去年9月底至今,南京这一轮限购限贷限涨限卖的房地产调控,已经取得丰硕成果,整体楼市已经大幅降温,土地价格都在下降,大部分投资客也已主动撤出。


这两天,很多南京的多套房主、投资客,都在担心:现在南京的冻房政策,只是针对2017年5月14日起新购的住房,规定要拿到不动产权证满3年才能卖,不涉及2017年5月14日之前买的房子。万一南京也学西安,出台新政,规定居民之前买的房子,也要限卖,那很多炒房客岂不是一夜之间被套牢?那可怎么办?


南京资深房产投资客“LXD”对我说,看了西安的冻房新政后,深感:就算在南京,现在房子也不能乱买了!因为买房投资最大的两个魅力,一个是能用杠杆,就是用首付加银行贷款,就能撬动一套房,现在限贷新政下,杠杆已经被废掉了;另一大魅力是房产有流动性,能够变现,现在“冻房”政策下,房地产的流动性已经被打掉了一半,如果再追溯以前买的房子,那房产的流动性就完全丧失了,所以现在买房投资意思不大,倒是风险很大。


南京大学商学院茅宁教授,转发了《真正的楼市调控大招!冻房,终于来了!炒房客哭晕》这篇文章,并评论:“可以追溯以往的交易!这意味着,冻房政策可能真的降临了。切记,不能变现的资产,不值钱!”


茅宁教授对我说:“房地产问题短期是金融问题。冻房意味着不涨也不跌。长期看,除了极少数大城市,住房将回归居住属性。”他提醒,中国房地产进入冻房模式,炒房客要当心了,可能被套牢,如果现金流不好,可能引发资金链断裂。


宁镇扬楼市主编周晶,今天转发了一篇冻房的文章,发表评论:“手上有钱,在南京买房自住或改善,还是能买的 。但是如果现金流不充裕,还来投资房产,在如此严厉的冻房政策下,未来要当心资金链断掉。”


南京楼市微信平台主编李子墨认为:

1、南京其实也已进入冻房模式:不准买(限购),不准卖(限卖3年),不准贷(限贷),不准涨(限价),不准网签(限签),不准抵押贷款(限融)。随着各地还在升级调控,现在楼市风险空前加大,房子真的不能随便买了。

2、我觉得就算在南京,也只有一种房子特别值得投资:那就是被政府严格限价、新房价格比周边二手房价格低一大截、拥有较大“限价红利”的房子。除此以外,其他房子,都可买可不买。(当然,刚需不一样,先上车最重要,还是买了再说吧。)

3、反正从现在到明年3月全国两会前,房地产都将处于严控期,南京房子都不要想涨价。现金为王,安全第一。买房投资,宜防守,不宜进攻。


以上观点仅供参考。全国一盘棋。覆巢之下,安有完卵。整个中国房地产都被严控,一些城市已经出现新房降价、二手房卖不动的现象。南京暂时还没出现实质性降价,但二手房不好卖已经成为现实。下半年南京房地产市场会越来越困难,已经确定会有开发商亏本卖房。市场上的资金面会越来越紧张,现在就连首套房利率也由9折上调到9.5折,甚至是基准利率了。连刚需也不惜被牺牲的时候,这一轮房地产好日子肯定是到头了。最后提醒所有买房投资的朋友三句话:控制风险!安全第一!保证现金流!


编后:不仅仅是房产冻结,中国金融行业的“恢恢天网”也在全面张开。国家税务总局、财政部、人民银行、银监会、证监会、保监会六部委联名发布的《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》自2017年7月1日起正式施行。爱打“擦边球”的人,或者是那些不法之徒、贪官污吏,他们的财路基本上要被断绝了。




金融账户大普查:中国有钱人再也没办法藏钱了?



一、《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》自2017年7月1日起正式施行。

国家税务总局等六部门发布《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》,宣布2017年7月1日起,我国境内金融机构将对存款账户、托管账户、投资机构的股权权益或债权权益以及具有现金价值的保险合同或年金合同开展尽职调查。这些账户不论金额大小,都应通过尽职调查识别账户持有人是否为非居民。


什么意思呢?翻译成大白话就是:中国将对个人和企业金融账户进行一次彻底的筛查;不论金额大小,个人和企业的境外金融账户信息将被我国相关部门清楚掌握,想在境外逃税、避税或隐藏资产,从此就没那么容易了。


一、银行账户开户要求


自2017年7月1日起,个人在金融机构新开立账户时,金融机构应当获取由账户持有人签署的税收居民身份声明文件,识别账户持有人是否为非居民个人。



税收居民概念,与居住管理法规中的居民概念不同。税收居民身份认定标准比较复杂,无法通过普通的居民身份证件直接判定,因此需要开立账户的个人和机构自行声明其税收居民身份。


二、电子渠道开户要求


金融机构通过本机构电子渠道接收个人账户开户申请时,应当要求账户持有人提供电子声明文件。


三、代理他人开户要求


个人代理他人开立金融账户以及单位代理个人开立金融账户时,经账户持有人书面授权后可由代理人签署声明文件。


四、声明文件保存要求


声明文件应当作为开户资料的一部分,声明文件相关信息可并入开户申请书中。


五、金融机构审核要求


金融机构应当根据开户资料(包括通过反洗钱客户身份识别程序收集的资料)或者公开信息对声明文件的合理性进行审核,主要确认填写信息是否与其他信息存在明显矛盾。


属于中国税收居民的,填写声明文件时仅需勾选“中国税收居民”即可。账户持有人为中国税收居民个人的,金融机构不会收集和报送相关账户信息,也不会交换给其他国家(地区)。


六、账户尽职调查要求


金融机构必须在2017年年底前完成对存量个人高净值账户尽职调查;


在2018年年底前完成对存量个人低净值账户和全部存量机构账户的尽职调查。


个人低净值为截至2017.6.30账户加总余额>100万美元。


单位小额为截至2017.6.30账户加总余额≤25万美元。


被调查统计的个人资产信息,不仅仅包括银行存款,还包括股票、债券、基金、保险等。


七、管理办法出台背景


受二十国集团(G20)委托,经济合作与发展组织(OECD)于2014年7月发布金融账户涉税信息自动交换标准(简称“标准”),获得当年G20布里斯班峰会的核准,为各国加强国际税收合作、打击跨境逃避税提供了强有力的信息工具。目前已有100个国家(地区)承诺实施“标准”。


经国务院批准,我国向G20承诺实施“标准”,首次对外交换信息的时间为2018年9月。《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》旨在将国际通用的“标准”转化成适应我国国情的具体要求,既是我国积极推动“标准”实施的重要举措,也是我国履行国际承诺的具体体现。


八、管理办法出台意义


鉴于《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》出台的重要意义,又被成为“中国版CRS“。


简单说CRS就是《金融账户涉税信息自动交换之多边政府间协议》,旨在通过加强全球税收合作提高税收透明度,打击利用跨境金融账户逃避税行为。


二、CRS到底啥?


CRS是“Common Reporting Standard”的英文缩写,可以译为“共同申报准则”,或者“统一报告标准”。这是由总部设在巴黎的“经济合作与发展组织”(OECD)倡导的“国与国之间税务信息自动交换”,将在2018年覆盖世界上大部分国家。


说白了,就是各国政府之间相互通报对方公民在自己国家的财产信息,以避免偷漏税、洗钱等。比如一个中国富豪,他在英国、加拿大、新加坡、开曼群岛同时拥有账户和资产,最迟到2018年,他的这些财产信息将都会被中国的税务部门掌握。


根据协定,需要交换的信息包括:开列或者保存在几乎有所银行、信托、券商、保险机构、律师事务所、会计师事务所的,相关人员的存款账户、托管账户、基金、保险、年金等的信息。其中个人信息包括账户、账户余额、姓名、出生日期、年龄、性别、居住地等。


这其实就是一次个人资产的全球大联网。各国政府通过“相互交换情报”的方式,掌控自己国民的资产状况,判断他们是否偷漏税、行受贿或者洗钱。目前,已经有101个国家参与了CRS。


中国是在2014年9月决定将加入CRS的,根据官方公布的日程:


从2017年1月1日开始,我国将对新开立的个人和机构账户开展尽职调查;


2017年12月31日前,完成对存量个人高净值账户的尽职调查(所谓高净值账户,是指截至2016年12月31日金融账户加总余额超过600万元);


2018年12月31日前,将完成对存量个人低净值账户和全部存量机构账户的尽职调查;


中国首次对外交换信息的时间为2018年9月。


美国目前尚未加入CRS,这是因为美国早就实施了“海外账户税收合规法案”(FATCA),CRS其实就是FATCA的升级版。未来实施CRS的国家可以跟美国分别签署协议,实现信息的交换。


CRS是一张“疏而不漏”的天网,不仅会把高净值人群(金融资产超过600万元)纳入监管,最终会把所有人的财产信息纳入其中。




这个“管理办法”的目的是:为了履行金融账户涉税信息自动交换国际义务,规范金融机构对非居民金融账户涉税信息的尽职调查行为。



说白了,这就是100多个国家(地区)的联合行动,相互提供对方纳税人的资产状况,避免偷漏税和洗钱。比如,中国调查所有境外居民在中国的资产状况,英国也这样做。中国就可以把英国人在中国的资产状况的信息提供给英国,英国把中国人在英国的资产状况信息提供给中国。这些资产包括存款、股票、债券、房产、保险等等。



三、新版的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》今起实施


同时,新版的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》今起实施。跟旧版的“管理办法”相比,新版全面收紧。比如以前你到银行提取现金20万人民币以上,才会被央行注意到。从今天开始,你提取5万元就会被银行上报给央行甄别。此外,你向境外的转款超过1万美元,也会被央行注意到。


根据管理办法,以下行为需要上报央行:


1、当日单笔或者累计交易人民币5万元以上(含5万元)、外币等值1万美元以上(含1万美元)的现金缴存、现金支取、现金结售汇、现钞兑换、现金汇款、现金票据解付及其他形式的现金收支。


2、非自然人客户银行账户与其他的银行账户发生当日单笔或者累计交易人民币200万元以上(含200万元)、外币等值20万美元以上(含20万美元)的款项划转。


3、自然人客户银行账户与其他的银行账户发生当日单笔或者累计交易人民币50万元以上(含50万元)、外币等值10万美元以上(含10万美元)的境内款项划转。


4、自然人客户银行账户与其他的银行账户发生当日单笔或者累计交易人民币20万元以上(含20万元)、外币等值1万美元以上(含1万美元)的跨境款项划转。


当然,这仅仅是“大额交易报告”的标准。如果银行认为你的交易行为“可疑”,哪怕是1分钱的转账,也会被上报央行。对此,管理办法是这样说的:


金融机构发现或者有合理理由怀疑客户、客户的资金或者其他资产、客户的交易或者试图进行的交易与洗钱、恐怖融资等犯罪活动相关的,不论所涉资金金额或者资产价值大小,应当提交可疑交易报告。


四、对于贪官污吏和偷漏税的富人来说,绝对是一个噩耗


一直以来个税最大的问题不是起征点也不是税率,而是税务局无法监控现金流,无法监管个人资产,无法改变企业的现金使用制度,无法要求报销交易必须通过金融机构以产生现金流,最终导致无法将绝大多数收入纳入个税的征管体系,绝大多数个税是拿死工资的白领们交的,而靠资产收益的真有钱人却游离在税务征管体系之外。


中国的个人所得税,2016年征收超过1万亿,是第四大税种,占年财政总收入的16分之一。但2015年“两会”期间,财政部有关人士披露的数据是:全国实际缴纳个税的只有可怜的2800万人。可见,中国税负的确存在严重的不均衡。大城市的白领,正在成为纳税主体。


从印度废大额现钞,到中国央行加紧研制数字货币,其核心目的其实都是一样的:打击偷漏税、行贿受贿和洗钱,增加国家财政收入,让民众负担更加合理、均衡。CRS的目的,也是如此。


所以,中国加入CRS交换系统,对于普通国民来说是一件重大利好,对于贪官污吏和偷漏税的富人来说,绝对是一个噩耗。他们在世界各地挖的“老鼠洞”,在洞里存储的“粮食”,将很快都被中国的税务部门发现。







文章源自四海每日观察,公益分享(我们敬重原创,版权归原作者所有)



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